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「蛇口写字楼」住房企业筹资“太难”

原标題:住房企业融资“太难”招商蛇口依托五棟办公樓开啟“现金水龙头”来源:投中網

「蛇口写字楼」住房企业筹资“太难”

1 .房地产投資信托基礎資產:5栋办公楼幾乎全部出租

經過兩個月的搅拌,招商局蛇口終於開啟了房地产投资信托基金,即“現金水龙頭”。

今天,招商局蛇口宣布計划打包其五栋办公楼的資產,并向香港发行房地产投資信托基金上市。如果成功发布,這意味著HKEx将歡迎第12个房地产投资信托基金产品。同时,這也意味着在如此艱难的房地产融资环境下,招商蛇口通过資產證券化還有另一條“放血”之路。

招商局蛇口在公告中表示,該公司計划通过其海外控股子公司在香港设立房地产投資信托基金,並在香港联合交易所有限公司上市。

为準備上市,2019年9月2日,招商局蛇口子公司招商局控股有限公司通过其香港全資子公司荣腾企業有限公司(以下簡稱“受托人”)向香港證券监督管理委员会申请批准在香港设立招商局商业房地產投资信托基金(以下簡稱“cmreit”)。

如果香港证券監督管理委员会確認對批准申请沒有進一步意見,托管人将向香港证券交易所提交管委會房地产投資信托基金的正式上市申请表。

也就是说,招商住房信托基金是由著名的国有企业蛇口發起的,其住房信托经理是招商局的間接全資子公司。

如前所述,蛇口投資促進公司此次推出的商品房信托基金是12個REITs产品,那么之前的11个REITs产品情况如何?

根據公开資料,香港资本市场已發行11种房地产投资信托产品,其中一种已经退出市場。

如果其余10個房地产投资信托產品按物業类型分类,則有6个綜合物業、2個酒店、1個办公樓和1個零售店。

就规模而言,根據光大证券今年4月发布的数據,截至2019年3月底,亞洲市场共有153家房地產投資信托基金(REITs),總市值为2532.04億美元。

其中,市值413億美元的香港房地產投资信托基金(Hong Kong REITs)在亞洲市场排名第三,是亚洲市场的重要组成部分。

截至今日收盘,11家房地产投資信托基金中有5家的规模超過100亿港元。最大的是淩展房地产投資信托基金,市值1820.8亿港元,最小的是開元工業投资信托基金,规模只有15.6億港元,相差100多倍。

然而,由于房地產投资信托基金的市场價值表现隻是公眾關注的焦点之一,房地產投資信托基金基础资產的重要性不容忽視。那麽,招商蛇口在這个房地產投資信托产品中的基礎资产是什麽?招商局蛇口在公告中表示,此次擬注入房地產投資信托的標的資产是位于深圳市南山区蛇口地区的四處商业地产,即新時代廣场、科技大厦、科技大厦二期和蛇口花園城市中心數碼大廈。

根据普羅普科技研究所(PropTech Research Institute)发布的统计数據,目前上述五处房产中,除了花园城沒有披露可出租麵积和具体出租方外,其餘四處房產都披露了相关的出租信息。在所披露的四个項目中,其物業的整體入住率約为96%,平均日租金在2.7元/平方米至6.4元/平方米之间。

2.萬億房地產投资信托市場:收益率优於恒生指数

近年来,房地产公司希望发行房地產投資信托基金进行融資的情況并不少见。因此,除了成为房地產公司的低成本融資渠道,房地產投资信托基金还有什麽吸引力?%3F

回報率就是其中之一。

根据光大證券的统計,這些房地產投资信托基金的累積投資回報高于恒生指数。2005年底至2019年4月4日,恒生房地产投資信托指數(Hang Seng REITs index)漲幅超过三倍,年化收益率為9.35%,高於同期6.73%的年化收益率。

淩展房地產投资信托基金是首个在香港联合交易所上市的房地產投資信托基金產品,2005年的發行價格為10.3港元,今天的發行价為86.45港元,收益率超過7倍。

截至今日(9月3日)收盘,在10個上市的房地產投资信托产品中,8個产品的收益率超过5%,甚至2個产品的收益率超过7%。你應该知道,在今天的餘额寶,回报率不到3%,良好的银行融资约為4%,这意味着P2P產品可能能够與房地产投資信托基金競爭。

11项香港房地產投资信托產品的回報

香港房地產投资信托基金回報率较高,主要是由於合理的物业布局和租金回报上升。

這些房地产投資信托基金產品持有的大部分物业位于高品質商业區:香港是主要城市,內地的一、二線城市是辅助城市。當然,基礎資产類型的多樣化组合也能提供穩定的利润。

基础資產有多好?我們不妨選擇一些房地产投資信托基金產品來看:

领先房地產基金的基礎资產包括位於北京中关村核心區的欧美交易所購物中心。

志富信托拥有的物業包括零售商店,例如紅磡誌富城及香港西九龙範凱墟。

越秀地产信托基金擁有廣州地標、白馬大厦、財富广场、城建大廈、维多利亞广場和郭进中心一票。

高质量的基础资產由嚴格的访問系統決定。2003年,香港證券及期货事务監察委員會(香港证券及期货事务監察委員會)颁布的《房地产投資信托基金守则》(Real Estate Investment Trust Fund Code)規定,房地產投資信托基金必须专注於房地产項目的投資,大部分收入必须来自房地產项目的租金,绝大部分收入必須以股息的形式定期分配給持有人。

因此,房地产投资信托產品的基础資產必須有稳定的租金收入和可觀的股息收入。

房地產業从增量向存量转移幾乎是不可逆轉的趨势,但從快速貨幣模式向慢速货币模式转变并不容易。改變住房企业布局的轨道也已经進行了幾年。對於資產证券化來說,拥有幾个现金流穩定的资產是不容易的。

變革說起来容易做起來難,但需要弯腰。

从重资產到輕资產模式的轉变,说了这麽多年,除了招商蛇口,還有什麽其他房地產企业在轻资產的道路上?

3.底层住宅存量时代:轻型资产成为转型方向

近年来,国內房地产公司将物業管理公司分拆上市已成为普遍做法。

物业管理业务比其他业务更加成熟。据普技研究所统計,HKEx已成功登陸13家物業管理公司,包括绿城服務、田园服务和優雅生活服务。

去年8月,保利地產向香港交易所提交了上市前文件。華潤置地還表示,将在今年内开始上市华潤置地。世茂集團旗下的世茂地产也更名为世茂服務,预计将於2021年上市。

我们都知道賣房子賺錢很快。向业主收取物業管理费是一项好生意吗?

根據碧桂園最新財務報告,2019年上半年,碧桂园实現营业收入35.37億元,同比增长74.4%。净利潤为8.17,同比增長73.4%,增速远遠超過碧桂园主要房地产业務。2019年上半年,碧桂园服務的净利率高達23.36%,碧桂園母公司的净利率僅为11.4%。

易居研究所智库中心研究负责人颜跃进(Yan跃进)告诉PropTech研究會,拆分房地產並上市表明對整個房地产和房地产行业的認可,通过上市可以形成專业的運作。这值得肯定。第二点表明,每个人都對股票市場持樂觀态度,许多企业愿意在这里進行这種轉變。

針对招商局住房信托基金提交的上市申请,一位知名房地產分析师表示,这類证券化產品和信托基金实际上体现了商业房地产的融资模式,但現在主要局限于一些大型商業設施、工业產品等。然而,其他領域没有太多涉及。隨後的話包括租赁市場、物业管理等,這也將尝试輕型资產的融资模式。這是金融證券化创新的方向。

房地产公司很难筹集资金。沒人知道,但如果他們想打开“現金水龙头”,根据目前的情况,隻有股票時代的“轻資产”才是最可靠的。然而,仍然很难弯腰去做这項輕資产的工作。

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