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「2018年房地产百强排名」2018年中国房地产企业200强销售排名

溫/克里研究中心

「2018年房地产百强排名」2018年中国房地产企业200强销售排名

指南阅讀

百強住宅企業銷售額增长35%;前30名占该行業銷售額的一半。1000亿住房企業達到30家。預计明年住宅企业的销售增长率将放缓。

對名單的解釋

自今年下半年以来,市場下滑,行業增长率放缓。截至12月底,100强住宅企業的月度業績增長率從7月份近60%的高点降至约21%。然而,大型住宅企業的年累计销售增長率保持在較高水平,百強住宅企业的年銷售额增長了35%。碧桂园以7286.9亿元的銷售額高居榜首,恒大继续在权益榜上占據首位。各级住房企業的门槛和集中度進一步提高。其中,前10名住房企業門檻超过2000亿元,1000億住房企业达到30家,前50名門檻接近550億元。

我們預计,2019年中國房地產行业将从高速增長向穩定增长過渡,前100家住宅企业的增長率也將從过去兩年的40%左右降至20%-30%。其中,领先的住宅企业將在2018年繼續稳步發展,重点追求質量增长。今年1000億住房企业達到30家后,未來規模的擴张進程將放緩。然而,對于仍在高速成长和發展的住宅企业来说,业績規模仍将在企业戰略中占據重要地位。

01.表演

今年下半年,100强平均增长率35%逐月放缓

2018年,中国房地产行业整体业绩規模进一步扩大,百强住宅企業銷售额同比进一步增長35%。自今年下半年以来,政策監管的效果開始显現,市场預期下降,行業增長放缓。尤其是在第四季度,虽然房地產公司推动的案例数量大幅增加,項目積极进入市场,但市場表現普遍不如预期。值得注意的是,尽管12月份百強住宅企业的销售額達到创纪錄的高位,但月度同比增长率相对較低,从7月份的近60%大幅降至约21%。

02.集合中的中心性

前30名浓度45%接近全国一半

2018年,200强住宅企業规模持續增长,銷量集中度较去年同期大幅上升。其中,前十名住宅企业集中度达到26.9%,前二十名住宅企业集中度达到37.5%。然而,與2017年相比,50強和100強住房企業的集中度分别上升了9.3%和11.3个百分点,分別達到55.1%和66.7%。

从2018年前200家住宅企業梯隊集中度的變化来看,前100家住宅企業内部分化。TOP3和TOP100後的住房企業集中度与前兩年基本相同。其中,前三名住宅企业增速較2017年放緩。TOP11-TOP50住宅企業集中度增速仍较高,比2017年进一步提高。

03.门槛

前100億,前300億

2018年,百强住宅企业销售額門槛进一步提高。就梯队而言,虽然前三名住房企業門檻已经超过5500億元,但門槛的增幅明顯低於前两年。前20名、前30名和前50名住房企业的門槛都在44%左右。值得注意的是,2018年前10名门檻将超過2000亿元,前30名门槛将達到1000億元。此外,百強住宅企业门槛提高近43%,達到218.5億元,而百強住宅企业門槛保持在50亿元左右。

04、電網局

有301000亿住房企业,其中300亿是增长瓶頸。

在三大領先住宅企业中,碧桂園全年实现銷售業绩7286.9亿元,同比增长32.3%,自2017年以来一直位居榜首。萬科和恒大的累计业績同比分別增长14.5%和10%,規模增长稳定。目前,領先的房地產公司已经主動做出戰略調整,銷售增長放缓。預計未來三家领先的住宅企业都將追求質量增長,销售规模将在2018年保持穩定增長的发展趋势。

除前三名外,融創憑借其收購優勢、充足的销售價值和良好的工程質量,以4600亿元的銷售額位列第四。保利以4050億元进入4000億元門檻,全年绿化带突破3800亿元。與前三大住宅企業相比,這三家住宅企业的規模增长率相对較高。

1000亿住房企业的數量从2016年和2017年的12家和17家增加到30家。新城今年的业绩增长率达到了74.3%,比2017年上升了5位,躋身前10名住宅企业。世茂和陽光城也比去年上升了5位。其中,阳光城、中南、富力、郑融、金科、中梁、金茂、榮欣等12家住房企业今年均進入1000億住房企业行列。我們預计,今年1000億住房企業達到30家後,未来规模的扩张將放緩,短期內将保持在30-35家左右。

值得注意的是,今年各種級別的級别分布發生了顯著變化。每个梯队從2016年和2017年的金字塔形状變成了今年顶部窄底部宽的沙漏形狀。一方面,年业绩超过500億的住房企業数量比2017年進一步增加20家,越强越強。另一方面,300-500亿住房企業的數量正在逐年減少。這表明,目前的中小住房企業规模保持在300億以下,仍然有一定的生存力空。然而,要達到300億的规模,對投资布局、融资能力、内部控制等都有极高的要求。因此,這是非常困难的。这一区间是目前住宅企业发展的瓶颈。

05.目标

近90%的住宅企业实现了年度绩效目標。

2018年,百强住宅企業中有近一半設定了年度销售目标,其中大部分集中在百强住宅企业。尽管中国房地產市場将继續受到监管政策的影响,2018年企業銷售增速將放缓,但今年設定業績目標的房地产企业中,近90%按時完成了全年业绩目标。其中,金科、阳光城、世茂、新城、宝龙、华润和澳源提前完成了全年业绩目标。

06.權益清单

百强股權比例降至80%,合作增加。

根据今年權益清单中的數據,该行業的整體項目合作有所增加。百强住宅企业销售額的股权比例從2016年的85%降至2018年的80%。除了通過項目收購方式获取土地外,在目前項目地塊總價高、住房企业资金紧张的背景下,近年来拍卖市場的住房企業更傾向於通过多方合作獲取土地,通过合作開发分担風險。

就梯隊而言,前100家销售公司中每一梯隊的住房企業股權比例呈下降趨勢。其中,前11-30和前31-50梯隊的銷售權益降幅最大,分别达到7%和9.3%。

在今年的销售權排行榜上,恒大仍以5241亿元保持榜首。销售权益清单反映了住房企业的整體投资能力,在一定程度上可以更好地反映企業的财務實力。在前200家住房企業中,一些企业的排名明顯高於流动名单。這些房地产企业可以分为两類:一类是恒大等销售權益相對较高、項目收购能力和自主經營能力較強的房地產企業。另一類是股权合作項目多、投資能力强的住房企業,如越秀、紅阳。

此外,基於快速扩張的需求,建築企業和小盘股交易企业越多,项目權益比例越低。虽然這些住宅企业在权益清單中的排名低於在流程清單中的排名,但它们在項目開發和品牌傳播方面也獲得了深刻的積累,如綠城、建业、濱江、龙獅等。通過運用他们強大的管理技能和項目管理能力。

2007年和2019年企业發展前景

展望明年,麵对更加複杂的市場形势,企业将在短期內保持審慎投資和加速去工業化的基调。在市场调整之際,我們認为当前的住房企业应该抓住機遇,通过加强内部控製來提高自身的投融资能力。严格控制项目空的利润,确保利潤率水平,为未來进入新周期后的潜在增長奠定基础。同時,我们预计住宅企業多元化经营的发展方向将更加明确,与房地产行业的協同作用也将更加緊密。

市场:住房将不再是投机,调控的主要基調将因城市政策而保持不變。

从产业政策的趨勢来看,虽然2018年底一些城市有放松的跡象,但很难在短时间内出台房地产行業的刺激政策。我们预計,一些城市的限製性政策将在2019年得到微調和放鬆,但它們不會偏離基于城市政策的主要調控基調。

一方麵,预计核心一、二线城市将加快预售許可證審批,打开網上注册大門,供應價格将逐步回歸正常水平。另一方面,疲软的二線、三線、四線城市可能会因市場下行趋勢和高库存壓力而放鬆管制政策。对于企业來说,在市場疲软的情况下,他们將繼续把重點放在淘汰项目和確保现金流上。同時,在逐步放松管制政策的预期下,成交量安排將主要集中在下半年。

从交易結构来看,2018年各能源級城市市场明显分化,三、四线城市仍是主要的商品房交易。然而,由于棚戶區货币化安置的收紧和購买力的限製,今年下半年三、四级城市的营業額略有下降。据估计,2019年,一、二線城市新增供应量将会增加,需求将會充足,支付能力將會相對較高。一線城市的營业额将保持較低水平,二线城市總体稳定。城市市场回调的压力将主要集中在需求透支、購买力不足的大部分三线城市和二線城市。这也將在一定程度上为企業的城市布局提供方向性的指导。

业绩:整體規模從高速增長走向穩定增长

自2016年以來,中国房地產業經曆了三年來最快的增长。住宅企業通過高營业额和高杠杆实現了规模的快速增长,尤其是前100家住宅企業的整體銷售规模年複合增长率達到40%左右。然而,自2018年下半年以來,中央政府一再強调和重申“不投機炒房”和“坚决遏製房價上漲”,增强了監管正常化和市場明顯降溫的預期。

我們预計2019年中國房地產業将從高速增長向穩定增長过渡。前100家住房企業的增长率在过去两年將難以維持在40%,並將回落至20%至30%左右,與2017年和2018年相比大幅放缓,并保持總體形势穩定。但是,即使增长率隻有20%,只要能保持下去,四年內就能翻一番。对于房地產公司来說,如何通过整合自身的资源儲備和资本运營來應对當前的行业周期,為2019年設定合理的发展目标,也是对市场趨势預测和管理智慧的一次非常考验。

投资:一步一步聚焦一线和二线城市

我們认為,2019年房地產企業的整体土地投資态度仍将趋於保守,但與此同時,我們也应注意對征地机会的把握。一方面,2018年下半年後,企業收购土地的積極性將会降低。大多數地块将以低溢价甚至底价出售。一級和二級城市的保险費率已降至冰點。据估計,2019年一、二线城市的土地市场交易价格将保持在较低水平,這對於需要土地投资和现金流強勁的住房企業來說是一個更合适的机會。

另一方麵,當前萎縮的前沿和区域焦點已经成為未来住宅企业战略布局的主要方向。在一、二线城市地价回落、三、四线城市需求快速释放的情況下,2019年住房企业將减少對四、五、六線城市的投资,重點將逐步回到經济發展良好的二線城市和三、四线城市。

同时,在当前的市場环境下,大型住宅企业的优勢将更加明显,企业征地集中度將進一步提高,小企業征地难度將加大。收购、兼並收購和合作征地仍然是企業收購项目的主要手段。

融資:住宅企业积極探索多元化渠道

2018年,市場整體融资環境依然紧張,住房企業融资政策基本處于底部。然而,今年年底,随着在“1031”和“1213”會议上对房地产和去杠杆化相关问题态度的緩和,住房企業的融资最近出現升溫迹象。虽然许多房地产企业的大额融資计劃在年底得到批准,但金融机構对涉及房地產的融資審查仍然相當嚴格。我們认为,未来,住房企业的整體融資環境仍将处于相對嚴峻的環境中。促進銷售收入,融资“借新还旧”,确保现金流的稳定將是这一時期的主題。

另一方麵,隨着表內融资的收緊,住房企业今后將继續深化與金融機构的合作,努力開拓海外融資渠道,通過新的融資方式积極拓展融資渠道。另一方麵,住房企業還将继續优化融資结构,通过增加中長期贷款和表外融资,將財务杠杆控制在合理水平。

產品:住宅企業将回歸产品競爭的本质

從产品战略的角度來看,我們認為住宅企业之間的競争在未來將回归產品競爭的本质,项目的實際销售退市績效也将更多地取決于企業创造的产品。

近年来,業内大多数住宅企业逐步开发出了自己的標準化、系統化產品體係。在降溫市场、理性消费回歸和产業融合加劇的背景下,住宅企业只有不斷增强產品能力,打造自身品牌優勢,才能在日益激烈的市場竞爭中處於领先地位。企业應該更多地審视客戶需求,从客戶需求中找到自己的產品定位。

中長期来看,中高端装修產品將成为未來各级城市新房供应的主流,二手房市場、政府補贴房和“長租公寓”將更能滿足剛性需求。在中高端改进需求的刺激下,我相信未来会吸引更多產品質量優秀的名牌住宅企業進行“降維”擴張。通過將一、二级城市原有的成熟产品引入三、四级城市市場,我们可以满足三、四级城市日益增长的改进需求,寻求企業销售规模的進一步增长。

多元化:以房地產业务为轴心延伸

在行业增長放缓的背景下,房地產公司正在探索新的業務领域,通過寻求多元化轉型来寻求新的利润增長點。2018年,保利、龙湖、澳远、時代等一些房地產企業都更名为“去國有化”,凸显其多元化定位。然而,我们認为將他们的名字改为“非国有化”並不意味著房地产業的非国有化。主营房地產業務仍然是更名企业發展的重中之重。

目前,住宅企业轉型的发展模式也主要以房地產業务為軸心进行拓展,如已初具规模的長期租賃公寓、工业地產、養老地产、物業管理等子行业。此外,科技等未來產业也將吸引一些企业进入市場,如现代农业的田園布局、机器人等领域。预計2019年,房地產企業的多元化經營仍將以房地产生态業務為重点,发展方向更加明確,与房地产主營业務的協同作用更加紧密。

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